장기보유 특별공제율 완벽가이드

📉 장기보유 특별공제율 완벽가이드

부동산을 보유하다가 매도할 경우 가장 큰 세금은 양도소득세입니다. 하지만 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우, 이를 완화해주는 제도가 있으니 바로 장기보유 특별공제입니다.

이번 포스팅에서는 장기보유 특별공제율의 정의부터 계산 방법, 적용 요건, 절세 전략, 자주 묻는 질문까지 아주 상세하게 설명해드릴게요.

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📌 장기보유 특별공제란?

장기보유 특별공제(장특공제)는 부동산을 3년 이상 장기 보유한 경우, 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
이는 보유기간이 길수록 세금 부담을 줄여주는 세제 혜택으로, 단기 투기 수요를 억제하고 장기 보유를 유도하기 위한 정책입니다.

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✅ 2025년 장기보유 특별공제율 상세표

① 일반 부동산 (토지, 상가, 다주택자 등)

보유기간	공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	6%
4년 이상 ~ 5년 미만	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%
6년 이상 ~ 7년 미만	12%
7년 이상 ~ 8년 미만	14%
8년 이상 ~ 9년 미만	16%
9년 이상 ~ 10년 미만	18%
10년 이상	20% (최대)

 

② 1세대 1주택자 (비과세 요건 미충족 시)

보유기간 3년 이상부터 매년 4%씩 누적 공제 가능, 최대 40% 한도입니다.

보유기간	공제율
3년	12%
4년	16%
5년	20%
…	…
10년	40% (최대)

 

③ 1세대 1주택자 (보유 + 거주 병행 시)

2025년 기준으로 보유연수당 4% + 거주연수당 4% 공제가 적용되며, 최대 80% 공제까지 가능합니다.

• 보유 10년 + 거주 10년 → 40% + 40% = 총 80% 공제
• 보유 7년 + 거주 5년 → 28% + 20% = 총 48% 공제

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🧮 장기보유 특별공제 계산 예시

사례 1) 1세대 1주택, 보유 10년 + 거주 10년

• 양도차익: 2억원
• 공제율: 80%
• 공제금액: 2억 × 80% = 1억6천만원
• 과세대상 양도차익: 4천만원

사례 2) 다주택자, 8년 보유한 상가 매도

• 양도차익: 1억 5천만원
• 공제율: 16%
• 공제금액: 2,400만원
• 과세대상: 1억 2,600만원

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📌 장기보유 특별공제 적용 요건 정리

• 최소 보유기간 3년 이상
• 비사업용 토지, 주택, 상가, 건물, 임대주택 등 포함
• 보유기간 산정 기준: 소유권이전등기일 ~ 양도일
• 거주기간: 주민등록 전입 + 실거주 증명 필요
• 1세대 1주택 요건: 2년 이상 보유, 거주 조건 등

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🚨 주의사항 및 절세 전략

• 보유기간 10년 도달 전에는 서둘러 양도 금지 – 공제율 차이 큼
• 거주요건은 주민등록만으로 부족 – 실제 전기요금, 수도요금 등 실거주 증빙 필요
• 임대사업자 등록 주택 공제제도 – 등록 기준에 따라 공제율 추가
• 증여 후 양도 시 공제 불가 – 증여받은 날로부터 보유기간 새로 계산

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💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 3년 미만 보유한 부동산도 장특공제 받을 수 있나요?

❌ 아니요. 3년 이상 보유해야 공제 혜택이 주어집니다.

 

Q. 주택을 부모에게 증여한 후, 다시 팔면 장특공제 받을 수 있나요?

❌ 증여받은 날을 기준으로 보유기간을 새로 계산합니다. 장특공제는 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

Q. 다주택자인데, 조정대상지역 주택을 양도하면 장특공제 받을 수 있나요?

⭕ 가능은 하지만 공제율이 낮고, 중과세 대상일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

Q. 분양권도 장기보유 특별공제 대상인가요?

❌ 아닙니다. 분양권은 장특공제 적용 대상이 아닙니다.

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✅ 마무리: 절세의 핵심, 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제는 부동산 양도소득세를 절세할 수 있는 가장 강력한 수단입니다.
단기 투자로 인한 세부담을 줄이기보다는 장기 보유 + 실거주를 통해 세금 부담을 낮추는 전략이 현명한 방법입니다.

특히, 1세대 1주택자는 비과세를 놓치더라도 최대 80%까지 장특공제를 받을 수 있으니 사전에 철저히 준비하고 양도 시점을 신중히 정하세요.

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